Au Québec, règle générale, le locataire d’un logement bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux. Ce droit lui confère la possibilité de renouveler son bail et de demeurer dans son logement, et ce, tant qu’il respecte les obligations liées à son bail.
Toutefois, la loi prévoit des exceptions à cette règle. Le locateur peut, dans certaines circonstances, résilier un bail et mettre un terme à sa reconduction; en d’autres mots, mettre fin à la possibilité qu’a le locataire de renouveler son bail.
Ainsi, la loi permet à un propriétaire de reprendre un logement pour s’y loger. En ce cas, des règles précises s’appliquent. Que vous soyez locataire ou locateur, il est important d’être bien informé des règles applicables et des délais légaux qui doivent être respectés en matière de reprise d’un logement résidentiel.
Il est à noter que seul un propriétaire peut reprendre un logement, s’il en est le seul propriétaire, ou s’il n’y a qu’un seul autre copropriétaire et que ce dernier est son conjoint. Le propriétaire du logement visé par la reprise doit également en être le locateur.
La reprise de logement
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Le locateur-propriétaire peut reprendre le logement à la fin du bail pour les fins suivantes : |
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Restriction au droit à la reprise de logement
Cependant, le locateur-propriétaire ne peut reprendre un logement dont le locataire, ou son conjoint, est une personne âgée de 70 ans ou plus qui occupe le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est égal ou inférieur au seuil maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique, sauf dans l’une ou l’autre des situations suivantes :
- il est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s’y loger;
- le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;
- il est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.
L’avis
Le locateur-propriétaire doit donner au locataire un avis écrit de son intention de reprendre le logement dans les délais prescrits par la loi. Cet avis doit indiquer :
- la date prévue pour la reprise;
- le nom de la personne visée par la reprise;
- le degré de parenté ou le lien de cette personne avec le locateur-propriétaire;
- les restrictions et les exceptions s’appliquant en certaines circonstances lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de 70 ans ou plus.
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Durée du bail |
Avis du locateur- |
Réponse du locataire |
Demande à la Régie du logement |
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Bail de plus de 6 mois |
6 mois avant la fin du bail |
1 mois à compter de la réception de l’avis du locateur-propriétaire. Si le locataire ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter le logement. |
1 mois à compter du refus ou de l’expiration du délai de réponse du |
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Bail de 6 mois ou moins |
1 mois avant la fin du bail |
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Bail à durée |
6 mois avant la date prévue pour la reprise du logement |
Par exemple, pour les baux d’un an se terminant le 30 juin 2020, le locateur-propriétaire est tenu d’aviser le locataire au plus tard le 31 décembre 2019.
En cas de refus, si le locateur-propriétaire ne dépose pas une demande d’autorisation de reprendre le logement à la Régie du logement, le locataire conserve alors son droit d’occuper le logement.
Lors de l’audience devant le tribunal, le locateur-propriétaire doit démontrer qu’il entend réellement reprendre le logement pour les fins mentionnées dans l’avis donné au locataire, et que la reprise n’est pas un prétexte pour atteindre d’autres fins.
Lorsque le tribunal autorise la reprise du logement, il peut imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables, y compris le paiement au locataire d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement.
Le locataire peut recouvrer les dommages-intérêts résultants d’une reprise obtenue de mauvaise foi, qu’il ait consenti ou non à cette reprise.
Il est à noter qu’en matière de reprise, les copropriétaires d’un immeuble locatif acquis avant 1988 bénéficient de droits acquis. Il est conseillé de s’en informer auprès de la Régie du logement.
ATTENTION : La conversion en copropriété ne menace pas le droit au maintien dans les lieux des locataires. Ceux-ci conservent le droit de demeurer dans leur logement aussi longtemps qu’ils le désirent tant qu’ils respectent leurs obligations.
À compter de l’avis d’intention, le droit à la reprise de possession d’un logement ne peut plus être exercé à l’encontre du locataire (sauf exception). La Régie refuse l’autorisation de convertir en copropriété le logement a fait l’objet d’une reprise de possession illégale ou faite avec l’intention de convertir.
La Régie du logement est le tribunal qui a compétence exclusive au Québec dans le domaine du logement locatif.
