L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) est aujourd’hui présente à la séance d’audition des opinions de l’Office de consultation publique de Montréal concernant le Règlement pour une métropole mixte de la Ville de Montréal. L’APCHQ considère le projet incomplet et demande que de nombreux ajustements soient apportés avant l’adoption finale du Règlement.
« L’APCHQ, qui a pourtant collaboré avec la Ville de Montréal dans les discussions visant l’élaboration du règlement sur l’inclusion de logements sociaux, abordables et familiaux au sein des nouveaux projets résidentiels montréalais, a soulevé pas moins de huit lacunes importantes quant à certaines modalités du Règlement. Des lacunes qui, d’une part, rendent imprévisibles les conditions de développement et qui plus est, remettent en doute l’atteignabilité même des objectifs visés par le projet » affirme François Bernier, vice-président principal Affaires publiques à l’APCHQ.
Modalités inadéquates et effets indésirables contraires aux objectifs poursuivis
Parmi les carences qu’elle a identifiées, l’APCHQ considère que la plus importante dans l’élaboration du présent Règlement est certainement l’absence de mesures compensatoires ou incitatives aux constructeurs afin d’obtenir un effet au minimum neutre sur les prix et les mises en chantier.
« C’est une réalité, sans compensations ou incitatifs, les constructeurs devront nécessairement récupérer les frais supplémentaires ou les pertes de revenus engendrés par le Règlement en augmentant les prix des autres unités. Nous nous attendons à une hausse des prix et à une diminution des mises en chantier de logements à Montréal, ce qui viendrait exacerber la rareté actuelle de logements. Ces effets néfastes et indésirables sont pourtant contraires aux objectifs poursuivis par la Ville », souligne François Bernier.
Le volet social du projet demeure toujours le principal inconnu de l’équation
L’APCHQ croit que les interrogations entourant la construction de logements sociaux soulevées par le présent projet de règlement restent encore sans réponse. Les promoteurs accepteront-ils de céder des terrains aux conditions de la Ville ou préfèreront-ils conserver ceux-ci quitte à payer une pénalité ? Faut-il bonifier les montants destinés à financer les constructions, de manière à avoir des projets viables ? L’ajout de logements sociaux et abordables ne devrait-il pas être financé par l’ensemble des contribuables ?
François Bernier soutient « qu’à l’heure actuelle, on ne sait tout simplement pas à quelles conditions les logements sociaux pourront être construits. D’une part, le Règlement n’est pas accompagné par l’injection de nouveaux fonds publics, donc on « refile » la facture des nouveaux logements sociaux et abordables aux constructeurs et aux acheteurs de logements neufs, plutôt qu’à l’ensemble des contribuables. D’autre part, les ententes fédérales et provinciales n’étant toujours pas conclues, nous sommes en droit de nous demander si nous allons tout simplement verser de millions de dollars dans un fonds qui ne génère pas plus de projets que ce que nous avons vécu depuis plus d’une décennie ».
L’abordabilité des uns deviendra l’inabordabilité des autres
L’APCHQ souligne qu’il n’y a pas que le volet social qui est déficient. La Ville n’a prévu aucun critère de revenu ou autre permettant de qualifier les acheteurs ayant droit aux unités abordables ou aux unités pour les familles. Ainsi, n’importe qui pourra se procurer l’une des unités dont le prix sera limité à un plafond déterminé par la Ville. Ce plafond sera bien sûr inférieur au prix du marché, puisque c’est là le but poursuivi. L’écart se mesurera en milliers de dollars. De plus, rien n’empêchera un acheteur d’offrir le logement abordable ou familial en location, ou encore de le revendre dans un court délai au prix du marché et d’encaisser rapidement un profit.
« Dans un marché comme celui de Montréal, où les prix grimpent rapidement et la présence d’investisseurs et de spéculateurs se fait grandissante, il est certain que de tels scénarios vont survenir. Et, même si l’acheteur n’est pas un investisseur, il cherchera inévitablement à obtenir le prix du marché pour son unité au moment de la revente. Dans tous les cas, l’abordabilité ne sera qu’un phénomène bien éphémère qui n’aura bénéficié qu’à quelques individus ayant flairé une occasion de réaliser un profit. L’objectif poursuivi par la Ville ne sera donc pas atteint », poursuit François Bernier.
Un manque de vue d’ensemble et d’harmonisation
En habitation, loger les personnes les plus vulnérables, répondre aux besoins diversifiés des ménages et maintenir l’abordabilité sont des problématiques très complexes. L’APCHQ croit que les politiques publiques en la matière doivent absolument examiner ces problématiques de manière systémique et non de façon morcelée.
« Malheureusement, les différentes actions de la Ville en matière de logement ne sont pas, pour le moment, harmonisées. Il serait préférable que la Ville se donne le temps de revoir le Règlement ainsi que l’ensemble de ses programmes en habitation afin de créer un tout cohérent. Le nouveau Règlement ne nous semble pas non plus harmonisé avec les stratégies des autres paliers de gouvernement, d’où vient pourtant la part du lion des sommes disponibles pour financer plusieurs programmes et initiatives en matière de logements sociaux et abordables », conclut François Bernier.
Dans des conditions aussi incertaines, l’APCHQ estime qu’il n’est pas prudent de mettre en œuvre une telle réglementation dans sa forme actuelle. Il est nécessaire de prendre acte d’enjeux importants et de trouver les modalités adéquates. Autrement, la Ville pourrait nuire à son propre développement.
Pour consulter le mémoire de l’APCHQ.
