Recours en diminution du prix de vente pour vices cachés contre le vendeur initial: comment évaluer le juste prix?
Dans l’éventualité où le propriétaire actuel d’un immeuble décide de poursuivre directement le vendeur initial du bien et non son propre vendeur, quel est le prix de vente à prendre en considération pour établir la diminution appropriée? Est-ce le prix obtenu par le vendeur initial, le prix payé par le sous-acquéreur à son propre vendeur ou l’un et l’autre de ces prix de vente?
Dans un arrêt récent, la Cour d’appel s’est penchée sur cette question qui prend toute son importance lorsque l’immeuble a pris de la valeur entre la première vente par le propriétaire initial et la vente entre propriétaire actuel et son vendeur. En effet, le montant de la première vente peut être nettement inférieur au montant payé par le propriétaire actuel de l’immeuble à son propre vendeur.
Dans pareil cas, la Cour a clairement établi que le prix de vente de la transaction immobilière antérieure, soit celle entre le vendeur initial et son sous-acquéreur, doit être pris en considération. Selon la Cour, si l’indemnisation à laquelle a droit le propriétaire actuel, une fois prises en compte la dépréciation du bien et la plus‑value apportée par les travaux de réparation, est disproportionnée par rapport au prix reçu par le vendeur poursuivi, l’indemnisation devra être évaluée à la baisse afin d’éviter l’enrichissement du premier au deuxième. Le tribunal aura alors à établir ce qu’un acheteur aurait payé s’il avait connu le vice et ce que son vendeur aurait accepté.
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