Vous êtes en quête de la maison de vos rêves depuis des semaines lorsque vous tombez enfin sur la perle rare : la cuisine vient tout juste d’être rénovée au goût du jour, la peinture est tendance et la salle de bain moderne. La fiche d’inscription de la maison disait bien rénovations majeures, mais vous étiez loin de vous attendre à un si impressionnant résultat. Mais comme le dit le vieux dicton, si c’est trop beau pour être vrai… Lisez notre chronique et voyez comment l’achat d’un flip immobilier peut vite transformer un rêve en cauchemar.
La notion de flip immobilier consiste à acquérir une propriété existante, de la rénover, puis de la revendre en espérant en tirer un maximum de profit. Pour ce faire, les investisseurs qui opèrent ces flips rechercheront à la base des maisons très bon marché avec un potentiel de revente élevé. Et pour vendre rapidement à fort prix, rien de mieux que de la revamper en lui offrant un look neuf et tendance.
Mais qui sont ces investisseurs qui s’adonnent à ce sport extrême? D’un côté, il y a ceux qui possèdent une certaine expérience du domaine de la construction et qui ont fait des flips immobiliers une carrière. Ils peuvent avoir des cartes de compétence et des licences en règle, ce qui leur confère une certaine crédibilité. De l’autre, il y a les bricoleurs du dimanche qui possèdent certaines notions de base de la construction, mais dont les flips de maison ne constituent pas un métier. Pour eux, il s’agit plutôt d’une source de revenu d’appoint. Dans la plupart des cas, ces deux types d’individus sont accompagnés par des spécialistes du design intérieur dont le rôle est de rendre la maison la plus attrayante possible au moindre coût. Pour faciliter la lecture du présent article, nous utiliserons le terme de flippeur pour identifier l’ensemble des investisseurs s’adonnant aux flips immobiliers, et ce sans faire de distinction entre les catégories et sans connotation négative.
Les flippeurs acquièrent donc une maison en manque d’amour puis débutent la démolition. Considérant que la qualité de départ de ces maisons laisse souvent à désirer, vous vous direz que les compétences et le professionnalisme des personnes s’adonnant aux flips immobiliers deviennent doublement importants. Malheureusement, ne perdez jamais de vu que l’objectif du flip immobilier est de tirer un maximum de profit. Puisqu’il n’est pas nécessaire d’avoir des cartes de compétence dans l’industrie de la rénovation résidentielle, il ne faut pas se surprendre si les flippeurs n’engagent pas toujours la main-d’œuvre la plus qualifiée ni les professionnels requis pour corriger les problèmes rencontrés et s’assurer qu’ils ne reviennent pas.
Par exemple, que fera notre flippeur s’il rencontre de la moisissure à l’intérieur d’un mur ? La première option qui se présente à lui est de consulter un spécialiste du domaine, de décontaminer l’espace en suivant un protocole précis, puis corriger tous les éléments ayant permis la formation de cette moisissure afin que le problème ne se répète pas. La deuxième option est seulement de nettoyer la moisissure et de refermer le mur. Et la troisième… ne rien faire du tout. Or, considérant le coût associé à chacune de ces options et l’objectif de rentabilité désirée de l’investissement, quelle action sera prise selon vous?
Une fois la démolition et les petits travaux correctifs effectués, le flippeur passe à l’étape la plus importante de son opération : la mise en scène. Dans un domaine où les profits résident sur un investissement minimal et une vente rapide, les flippeurs investiront la majorité de leur budget sur le tape-à-l’œil et l’esthétisme du bâtiment. Remplacement des armoires de cuisine, ajout d’un ilot, enlèvement d’un mur pour une aire ouverte, nouvelle salle de bain avec douche en céramique, couleurs tendance, etc. Tout pour plaire au plus réticent des acheteurs. Ainsi, en mettant la maison au goût du jour, cela permet aux flippeurs de s’en départir rapidement et ainsi d’éviter de gruger leurs profits en intérêt sur le montant emprunté pour l’achat de l’immeuble et le coût des travaux.
Le rôle de l’inspecteur et de l’expert technico-légal en bâtiment n’est pas de dénigrer les flippeurs et de tous les mettre dans le même panier : beaucoup travaillent fort pour donner une seconde vie à des bâtiments qui sinon auraient terminé en morceaux au fond d’un dépotoir. L’objectif ici est de conscientiser tous les acheteurs de maison à l’importance d’être prudent lorsque le temps vient d’acquérir une maison. Les risques de tomber sur un flip boiteux ne sont pas négligeables dans le contexte actuel, surtout si l’on considère que l’objectif demeure de tirer un profit maximum d’un investissement minimum.
Pour se protéger devant cette éventualité, Legault-Dubois offre deux solutions : d’abord, nous proposons aux investisseurs immobiliers œuvrant dans les flips de maison un service de certification de la qualité de la maison. En faisant appel à ce service au début du projet, un inspecteur d’expérience accompagnera le personnel dans la façon de trouver les problèmes et de les régler correctement. Un certificat de qualité accompagné d’un rapport pourra être émis, ce qui permettra au vendeur de rassurer ses futurs acheteurs sur le travail réalisé.
Pour les futurs acheteurs, nous vous offrons un service d’inspection préachat complet où l’inspecteur saura reconnaître les signes qui trahissent les maisons à problèmes découlant d’un flip trompeur. Et bien que rien ne puisse vous prémunir à 100% de complications futures, une bonne inspection préachat demeure le meilleur moyen de vous assurer d’une transaction immobilière éclairée.
