L’article 1726 du Code civil du Québec prévoit expressément que le vendeur d’un bien, qu’il soit meuble ou immeuble, doit garantir à l’acheteur la qualité de celui-ci. Celui-ci doit donc être exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il les avait connus. C’est ce que l’on appelle plus communément la garantie contre les vices cachés.
Comme la garantie contre les vices cachés est légale, elle s’applique automatiquement à tout contrat de vente à moins qu’une clause spécifique ne soit prévue pour l’exclure. À cet égard, l’article 1733 du Code civil du Québec permet au vendeur non professionnel d’exclure sa responsabilité lorsque l’acheteur achète le bien « à ses risques et périls ». Suivant cet article, il n’est donc pas permis au vendeur professionnel, en général, d’exclure sa responsabilité.
Par définition, un vendeur non professionnel n’est pas un vendeur qui vend des biens sur une base régulière ou un vendeur qui est spécialisé dans un domaine précis. Au contraire, l’entreprise ou l’individu dont la vente est la principale occupation sera considéré comme un vendeur professionnel. À noter que l’entrepreneur en construction est considéré comme étant un vendeur professionnel lors de la vente d’un immeuble qu’il a construit.
Ainsi, on voyait fréquemment dans la pratique des clauses incluses dans les contrats de vente qui stipulaient que le bien était vendu « sans garantie légale ». Est-ce que cette mention « vendu sans garantie légale » est suffisante pour permettre au vendeur non professionnel d’exclure sa responsabilité en ce qui concerne la garantie de qualité?
Dans un jugement de la Cour d’appel du Québec dans les dernières années, la Cour supérieure a mentionné qu’il est impératif que soit inscrit dans l’acte de vente que l’acheteur « achète à ses risques et périls » le bien, et non qu’il soit seulement inscrit que la garantie légale ne s’applique pas.
Dans cette affaire, la clause mentionnant « vendu sans garantie légale » n’a pas été retenue et l’acheteur a pu exercer son recours en vices cachés. Dans sa décision, le juge mentionne qu’il faut absolument que la clause d’exclusion de garantie soit claire et qu’elle ne laisse place à aucune interprétation.
Au surplus, notons qu’il sera toujours possible pour l’acheteur, malgré cette clause dans un contrat de vente, de soulever un vice de consentement comme l’erreur ou le dol afin de faire respecter la garantie légale.
En conséquence, rappelez-vous qu’il est important d’utiliser les bons termes dans les bonnes circonstances afin d’éviter de mauvaises surprises.
Source : Bulletin Information construction de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ)
