Le contrat préliminaire et le contrat d’entreprise
Le Code civil du Québec exige, dans le cas d’une vente par un entrepreneur d’un immeuble à usage d’habitation bâti ou à bâtir à une personne physique qui l’acquiert pour l’occuper elle-même, que cette vente soit précédée d’un contrat préliminaire entre l’entrepreneur et son client.
Ce type de contrat est utilisé lorsque la vente englobe à la fois l’habitation et le terrain.
Il faut cependant distinguer le contrat préliminaire du contrat d’entreprise par lequel l’entrepreneur construit une habitation sur un terrain appartenant déjà à son client.
En quoi consiste le contrat préliminaire?
Il s’agit d’une sorte d’avant-contrat par lequel une personne promet d’acheter l’habitation. Il doit contenir une stipulation par laquelle le promettant acheteur peut, dans les 10 jours de l’acte, se dédire de sa promesse. Il peut par ailleurs contenir une clause prescrivant une indemnité de 0,5 % en faveur de l’entrepreneur si l’acheteur décide d’exercer sa faculté de dédit.
Dans les faits, le contrat définit les obligations de l’entrepreneur et de l’acheteur, ainsi qu’un ensemble de règles régissant les rapports entre votre entrepreneur et vous-même.
Pour davantage sécuriser votre transaction, il est préférable d’incorporer au contrat toutes les ententes et tous les accords verbaux conclus avant la signature de celui-ci. Les ententes verbales non consignées au contrat peuvent être considérées comme n’en faisant pas partie.
Il est important que l’acheteur vérifie, avant de signer son contrat préliminaire, si l’entrepreneur avec lequel il veut transiger est accrédité au plan de garantie pour la catégorie d’habitation qu’il envisage d’acheter. Obligations de l’entrepreneur et de l’acheteur
À titre d’acheteur, vous êtes notamment tenu de faire l’acquisition de l’habitation désignée dans le contrat préliminaire, d’en prendre possession à la fin des travaux et d’en payer le prix convenu.
L’entrepreneur, quant à lui, est tenu de construire l’habitation conformément à vos spécifications contractuelles, de vous mettre en possession de celle-ci et de vous en transférer le titre de propriété.
Prix d’achat et ajustements
Le prix d’achat désigne le prix convenu de votre habitation neuve (et du terrain, s’il est stipulé dans le contrat préliminaire), auquel il convient d’ajouter la TPS et la TVQ, plus tout rajustement subséquent. Le prix d’achat comprend également le coût de toute modification convenue aux plans et au devis descriptif au moment de la signature du contrat.
Les ajustements désignent les frais additionnels généralement afférents à l’achat d’une habitation neuve, notamment :
- les frais du notaire et débours;
- les ajustements d’intérêts;
- les taxes et ajustements de taxes;
- les droits de mutation immobilière.
Assurez-vous d’en comprendre les modalités d’application et demandez au notaire chargé de la transaction si ces aspects de la question sont traités dans votre contrat.
Conditions financières
Les modalités de paiement d’une habitation neuve comprennent les acomptes, les paiements au prorata des travaux (déboursés progressifs), ainsi que le solde du prix de vente payable lors du transfert notarié.
Ces montants, ainsi que les dates de versement, doivent figurer dans le contrat.
Votre société de prêts hypothécaires vous remettra une lettre d’engagement dans laquelle apparaissent les conditions du prêt hypothécaire. Elle énonce aussi les détails relatifs au financement au prorata des travaux ou à l’achèvement des travaux et définit les modalités et la date d’ajustement de l’intérêt.
Un agent hypothécaire compétent à votre institution financière est parfaitement en mesure de répondre à toutes vos questions à cet égard. Vous trouverez de plus amples informations sur les prêts hypothécaires dans les brochures offertes par la plupart des institutions financières. Vous pouvez également consulter le guide « L’achat d’une maison étape par étape : Guide à l’intention des consommateurs », rédigé par la Société canadienne d’hypothèques et de logement.
Obligations
Par ailleurs, la plupart des contrats ne deviennent exécutoires ou obligatoires que lorsque certaines conditions ou situations ont été réalisées. Vous voudrez peut-être incorporer au document certaines conditions applicables à votre situation particulière. Assurez-vous de décrire avec précision les conditions et les dates auxquelles vous (ou votre entrepreneur) devez satisfaire à ces conditions sous peine de les invalider.
Date de prise de possession
La question la plus fréquemment posée par les acheteurs d’habitation neuve est sans contredit « Quand pourrai-je prendre possession de ma demeure? » Dans bon nombre de cas, cette date figure au premier plan des discussions liées au contrat initial.
La plupart des contrats définissent une date de prise de possession, mais l’engagement de l’entrepreneur à respecter cette date sera souvent assujetti à une clause dite de « force majeure » qui assure à l’entrepreneur une certaine marge de manœuvre dans le cas de circonstances imprévisibles indépendantes de sa volonté.
La date de prise de possession pourrait, de consentement entre les parties, être une date estimative, puisqu’un grand nombre de facteurs, qu’il s’agisse de la température ou de problèmes de disponibilité de certains matériaux de construction, peuvent avoir une incidence sur celle-ci.
Certaines ententes reconnaissent l’importance de la date de prise de possession en spécifiant qu’il incombe à l’entrepreneur de confirmer cette date, à un délai prédéterminé, notamment dans les cas de bâtiments destinés à la copropriété divise.
